« Desperate Housewives » : une maison dans Wistéria Lane (Photographerglen/Flickr/CC)

On n’a pas idée de la révolution qui agite les Etats-Unis depuis trois ans. Jusqu’alors vaguement honteuse, pas digne d’une famille stable et de citoyens travailleurs, la location est en train de gagner le respect de la société américaine.

La situation est abracadabrantesque : à cause de la crise, des millions de logements neufs ou abandonnés sont vides, mais pas à louer ; et des millions de gens sont en quête de location, alors que presque tout est à vendre. Personne n’a trop l’habitude de louer, ni les proprios, ni les demandeurs. Un immense flou paniquant nimbe cette transition sociale récente.

Ma pratique personnelle m’a forgé une connaissance presque intime des coutumes immobilières américaines. Croyez-moi, j’ai dû plus d’une fois réajuster ma vision très française de la question logement !

Les contrats de location excédent rarement un an et, quand il faut partir, pas question de traînasser en faisant lanterner le proprio. Les locataires ont l’habitude curieuse de ravager les logements qui ne leur appartiennent pas, en tout cas de ne pas lever le petit doigt chez eux pour une réparation basique.

Vivre dans du moche et économiser pour un rêve

Objectif : économiser pour avoir les moyens d’acheter – ou de racheter – un jour. Pour moi qui ai loué mes appartement en France pendant 25 ans tout en m’y sentant parfaitement chez moi, j’ai toujours du mal à comprendre cette mentalité, ainsi résumée dans l’exemple suivant pêché dans le quotidien USA-Today.

Les parents Pierce et leurs trois enfants ont commencé à louer il y a deux ans, après avoir dû abandonner leur maison qui valait 550 000 dollars à la suite d’une perte d’emploi.

« Jessica Pierce est assise à la table de la cuisine, et elle montre les dalles brisées sur le sol. Elle n’a pas pris la peine de contacter le propriétaire, qui vit à New York, pour les réparer. La famille n’a pas envie de dépenser de l’argent pour des plantes dans le jardin, une moquette neuve, de la peinture sur les murs, ou du carrelage, comme ils le feraient s’ils étaient propriétaires, dit Jessica.

Les Pierce économisent pour se reconstituer un apport personnel. C’est 1 000 dollars par mois pour louer cette maison, contre 3 000 qu’ils rembourseront quand ils auront à nouveau un crédit immobilier. Jessica dit qu’ils comptent les jours qui les séparent du moment où ils pourront redevenir propriétaires. »

Les familles achètent, revendent, rachètent au gré de leurs migrations professionnelles, de leurs déboires ou de leurs envies. Il est vrai que les transactions immobilières prennent moins de temps qu’en France.

J’ai acheté ma maison sans l’avoir jamais vue

Pour donner une idée, quand ma famille a quitté Houston (Texas) en 2006 pour Raleigh (Caroline du Nord), mon mari (américain) y a acheté en catastrophe une nouvelle demeure que je n’avais jamais visitée parce que j’étais coincée au Texas par mon boulot. J’aurais volontiers loué pour voir venir, mais ça n’était pas dans les mœurs locales.

Autre spécificité américaine : les gens gagent leur maison, même pas finie de payer, pour obtenir des crédits à la consommation qui rallongent d’autant le montant et la durée de leur dette immobilière. Quand on est juste locataire, on n’a pas accès à cette possibilité de crédit appelée « equity ».

Cependant, la crise de 2008 a changé pas mal d’habitudes. Vu d’Europe, on imagine sans peine les millions d’Américains ayant été chassés de leur maison par la crise des subprimes s’être résolus, la mort dans l’âme, à redevenir tous locataires.

Devenir locataire, ou le redevenir, la belle affaire ! Sauf que si les maisons désertées se comptent désormais par millions, elles ne sont pas à louer. Ou si elles le sont, elles se trouvent au mauvais endroit, dans des régions où le chômage frappe fort, alors qu’il y a une pénurie grave de logements là où il y a du boulot (par exemple dans les nouvelles régions gazières où les foules d’ouvriers et d’ingénieurs dorment dans leurs voitures).

Impossible de louer des logements destinés à la vente

De même, dans tout le pays, des milliers de lotissements complètement neufs attendent en vain des acheteurs : leurs promoteurs ne peuvent pas les louer car ces logements n’ont pas été financièrement conçus pour ça.

Dans les centres-ville, sortis de terre autour de 2008, des immeubles d’appartements à vendre restent désespérément vides pour la même raison. Certains finissent par se remplir à la vitesse de l’éclair lorsque le vendeur, un groupe d’investissement immobilier, a fait faillite, et que sa propriété a été rachetée – souvent pour une bouchée de pain – par un autre groupe cette fois spécialisé dans la location.

Capture d’écran de www.apartments.com

Dans les centres-villes de Raleigh et Durham, deux villes hyper dynamiques où l’immobilier était florissant avant la crise, j’ai assisté en direct à ce phénomène : une fois achevés, des centaines d’appartements trop chers n’ont été occupés qu’après leur reconversion laborieuse en location. Malgré les loyers toujours élevés, ils ont trouvé preneurs instantanément. Quelques échantillons avec photos sur ce site.

De même qu’en France se loger à Paris est un cas à part, ce que je raconte ne concerne pas New York ou certaines grandes villes américaines aux microclimats immobiliers spécifiques, où le marché de la location ressemble davantage à celui de Paris ou Londres.

Ne concerne pas non plus les populations très défavorisées qui n’ont jamais eu accès, même en rêve, au crédit immobilier facile d’avant la crise. Encore que certains pauvres étaient propriétaires de leurs trailers (sortes de caravanes fixes), et qu’ils n’ont pas non plus échappé aux expulsions.

La mutation affecte les classes moyennes et supérieures

Les classes moyennes presque pauvres et les gens complètement pauvres se logent en général dans des maisons pas terribles éternellement louées, ou dans des appartement modestes situés dans des « housing projects », l’équivalent de nos HLM. Pour cette catégorie sociale, crise ou pas, la situation n’a pas vraiment bougé, taux de chômage mis à part.

La mutation en cours concerne massivement la classe moyenne intermédiaire, voire supérieure. En octobre, le même article de USA-Today signalait que « les nouveaux locataires sont des familles avec deux enfants, un chien et un bocal à poisson rouge ». Sous-entendu : pas des familles monoparentales avec une ribambelles d’enfants à problèmes.

« D’ici à 2015, trois millions supplémentaires d’anciens propriétaires expulsés à cause de faillites personnelles vont chercher à louer des maisons familiales. Ce type d’habitat a déjà été le secteur le plus actif du marché de la location entre 2005 et 2010, selon le bureau du recensement. Sa croissance continue est sans précédent. »

Les promoteurs-constructeurs s’adaptent, évidemment : selon une émission récente de la radio publique NPR, 300 000 logements familiaux destinés à la location se construisent désormais chaque année. Bien loin d’être suffisant, selon les spécialistes de NPR :

« En 2003, 2,5 millions de personnes ont cherché une location sans en trouver, et six millions seront dans le même cas en 2013. »

Pourquoi pas plus de constructions pour la location ?

Pourquoi diable ne pas bâtir davantage de logements à louer quand la demande est si grande ? C’est que, quand il s’agit de projets destinés à la location, les promoteurs n’obtiennent pas auprès des organismes prêteurs les crédits nécessaires à l’achat des terrains et à la construction.

Les prêteurs veulent une rentabilité immédiate que seule la vente peut apporter, quand les profits d’un parc à louer sont étalés sur de longues périodes.

Sans compter qu’avec les contrats types de location, limités à un an, le turn-over des locataires est considérable. Moquettes, peintures, électroménager (en général fourni), il faut rénover, ça coûte cher au propriétaire. Vendeur ou loueur, ce n’est clairement pas le même métier.

Et encore, je parle des professionnels du logement. Mais des millions de maisons ordinaires, plus ou moins grandes, plus ou moins belles, plus ou moins neuves, poireautent depuis des années, vides, sur le marché. Leurs propriétaires sont partis ailleurs parce qu’ils ont trouvé un travail dans un autre Etat, laissant leur bien en vente sur internet.

Parfois, ils se résolvent à louer en attendant de vendre. D’où l’intérêt pour eux des contrats-types de location d’un an, non automatiquement renouvelables. Mais ces loueurs d’occasion ne sont pas capables d’assurer correctement l’entretien de leur bien quand il est loué. Aussi, progressivement, des quartiers entiers changent d’allure.

Des Etats limitent le pourcentage de locations dans les quartiers

Aux Etats-Unis, où les quartiers sont la plupart du temps des lotissements en copropriété, l’éclairage, les parties communes comme les aires de jeu, la piscine ou le local à poubelle, sont gérés par les propriétaires à demeure. Lorsque les locataires deviennent trop nombreux, les quartiers ne sont plus entretenus et se dégradent, les maisons se dévalorisent.

Certains Etats particulièrement touchés par le chômage, les faillites personnelles et le départ de leurs habitants vers des cieux économiquement plus florissants assistent avec inquiétude à ces mutations urbaines inquiétantes.

Plusieurs villes du Minnesota, par exemple, ont passé des lois limitant le pourcentage de logements pouvant être loués dans les quartiers (« blocks »). On peut comprendre les élus, affolés par ce bouleversement de toute la vie sociale traditionnelle.

Quand les locataires ne restent pas longtemps en place, les familles s’investissent peu dans les équipements et les services collectifs, et la qualité des écoles en souffre. Les profs n’ont plus assez de bénévoles pour les aider, les organismes caritatifs non plus, et les associations sportives, toujours animées par des parents, périclitent.

La « nation de propriétaires » retrouve sa liberté

Autant dire que le modèle américain tout entier, basé sur une « nation de propriétaires », est en danger. Quoique… Ce pays étant peuplé d’optimistes, des voix enthousiastes s’élèvent déjà pour applaudir le changement de tendance.

Dans cette émission de NPR, intitulée « Pour ou contre la location des logements », des auditeurs enthousiastes téléphonaient et vantaient la nouvelle liberté qu’ils étaient en train de découvrir :

• « Nous sommes encore peu nombreux, mais nous avons compris que la location était un gage de liberté : pouvoir déménager au gré des opportunités professionnelles sans perdre l’apport personnel investi dans une maison qui ne se revend pas, c’est formidable. »

• « Ce ne sont plus seulement les pauvres, les jeunes et les marginaux qui louent, ça concerne tout le monde. Ainsi, la location est en train de gagner le respect de la société. »

Enfin, cet argument que je trouve merveilleux :

« La location est une excellente façon de s’entraîner à se loger. On apprend à payer chaque mois pour l’endroit où on habite, c’est un bon début. »