Agences immobilières à vocation sociale : est-ce vraiment la solution ?
En matière de logement, les idées ont pullulé dans cette campagne. Mais la plupart du temps, elles procèdent d’une erreur de diagnostic.
Premièrement, il existe un déficit de foncier dans de nombreux endroits, mais pas partout : certaines localités connaissent de nombreux logements vacants, mais dans d’autres endroits, les loyers continuent de progresser rapidement. Penser régler cela par des mesures fiscales globales est un rêve coûteux pour les finances publiques.
Deuxièmement, la loi protège les locataires de façon inefficace. Pour les petits propriétaires, la gestion des impayés est un parcours du combattant : la loi et le Code de procédure civile les obligent à avoir recours à des huissiers pour délivrer des commandements à payer, à des avocats pour ne pas faire d’erreur de procédure, à la justice pour obtenir des décisions d’expulsion. La loi exige également des juges d’exécution pour ralentir un peu plus la procédure, la police pour exécuter les jugements, instaure une trêve hivernale et impose des enquêtes sociales. Résultat, on est arrivé à la situation absurde dans laquelle les propriétaires ne souhaitent plus louer des biens modestes à des locataires en situation de fragilité financière : revenus modestes, chômeurs, jeunes sans caution...
Les bailleurs sociaux, à qui l’on impose des procédures encore plus lourdes, réagissent parfois en ne louant pas à des demandeurs d’emploi. On voit bien le paradoxe de cette fausse protection : en protégeant indifféremment les locataires de bonne et de mauvaise foi, on a instauré une méfiance qui exclut de fait des dizaines, voire des centaines de milliers de personnes du logement.
Plutôt que de s’attaquer au fond des choses, c’est-à-dire de démanteler ces protections juridiques inefficaces et d’y substituer un accompagnement des locataires en difficulté –ce qui ne serait rien de moins que le principe de flexicurité appliqué au logement locatif–, les gouvernements et certains candidats veulent rajouter des dispositifs visant à remédier à l’impossibilité de se loger lorsqu’on est en situation de fragilité économique.
Par exemple, la garantie généralisée qui se substituera au « Locapass » et sera financée par le 1% logement va couvrir de très nombreux propriétaires en cas d’impayés. Le principe, très français, consiste en quelque sorte à socialiser les pertes possibles dues aux impayés. On ne sait d’ailleurs pas encore si le système ne va pas dériver massivement : lorsque c’est la collectivité qui assure le risque, les incitations à faire moins d’efforts pour payer régulièrement le loyer risquent d’être plus fortes. A noter aussi qu’il restera bien un marché privé d’assurances pour les locataires financièrement viables : évidemment, si l’on socialise les pertes, il faut bien privatiser les bénéfices, en l’occurrence en faveur des assureurs privés qui se partageront un appétissant gâteau.
La proposition de François Bayrou est plus subtile : en favorisant l’émergence d’agences « sociales » qui mettront des biens en location pour des publics défavorisés, on évite l’écueil de la bureaucratie qui pourrait laisser le système dériver financièrement, les incitations à combattre l’impayé locatif étant diluées. Dans le cas d’associations, on peut espérer que la proximité et la légitimité morale feront qu’il sera possible de maintenir un discours de fermeté à l’égard des impayés sans lequel tout système de garantie ne pourrait pas fonctionner.
Là où les difficultés vont commencer, c’est quand on réalisera la difficulté à maintenir les comptes en équilibre : puisqu’il y a surtout des risques à prendre, les associations n’auront guère plus d’incitation économique à offrir des baux à des publics défavorisés que n’en ont dans le système actuel les acteurs privés et sociaux. Il faudra donc subventionner massivement, avec le « coût d’opportunité » habituel. Cet argent pourrait être plus utilement consacré à la création de nouveaux logements, à l’aide d’urgence, bref à la mise en place de mesures complémentaires à celle de la simplification massive du droit du logement –lire mon essai chez « En Temps Réel » à cet égard.
Pour ne pas être trop négatif sur cette mesure, une proposition pourrait être de créer un nouveau type de bail, réservé à ces associations. Il stipulerait que la durée du bail est libre (pas de limite de trois ans), et qu’en cas d’impayés, la résiliation du bail est acquise automatiquement au bout de trois mois. Pas besoin de faire appel à un juge ou un préfet pour réaliser une enquête sociale puisqu’on a déjà une association agréée qui peut évaluer la situation... Le pari serait que ces bailleurs, libérés des contraintes, pourraient prendre le « risque » de loger des catégories de personnes jusque-là exclues du logement. Après un ou deux ans, si cet exemple de fonctionnement fluide du marché donne satisfaction, on peut même espérer une réforme de plus grande ampleur du droit du logement. Du moins, on peut toujours rêver.
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Le lien vers l’essai de M.Wasmer contenu dans le texte est particulièrement intéressant.
Il y explique notamment que rendre les procédures de recouvrement des loyers impayés plus rapides et plus efficaces (idem pour les procédures d’expulsion)serait finalement favorable aux populations les plus précaires qui ont tant de difficultés pour se loger actuellement.
La contrepartie serait l’interdiction pour les propriétaires de réclamer plusieurs mois de loyers d’avance ou de demander des cautions aux nouveaux locataires.
En s’appuyant sur l’exemple du Québec, l’auteur développe un raisonnement apparemment déroutant mais finalement convaincant.
Très intéressant.
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